當年買房易現在養房難 昆明房屋維修人均花費3萬元 老房子出現物管問題咋辦
老房子的維護誰來埋單（資料圖） 江洋 攝
專家建議：老小區住房轉軌商品化是關鍵
紅磚房、磚混房……目前，昆明很多房屋的使用年齡都達到了10年、20年，這些房子原先取得或購買時價格都較低，甚至有些只象徵性地繳納了一點房款。如今，隨著房屋的不斷老化，這些房屋會否存在"買房容易，養房難"的情況？
晚報記者走訪發現，昆明部分小區無物管，出了問題只得找外援，一些小區雖有物管，但缺維護基金，物業維護還需另掏錢。對此，雲南財經大學房地產與土地政策研究中心主任張洪表示，解決老小區的種種問題，關鍵是讓老小區的管理有法可依地轉向商品房管理的軌道，以此保障業主利益。
現狀1
沒物管管道堵塞只能找外援
永昌小區中心廣場是老年人比較集中的活動場地之一。記者在此採訪了楊大爹和趙阿姨。楊大爹住在離廣場不遠的華昌路，房屋建設年代和永昌小區相差不大。"房子是當時單位分配的，沒要錢。住到現在也沒感覺有什麼大的問題，只是管道老化，下水道經常堵塞。老小區沒物管，只能喊管道疏通公司的來通，也還算快。"趙阿姨現在住的房子也是她兒子單位分配的，位于雲紡邊，雖然當時花了兩萬元錢，但和現在高房價形成了天壤之別。
現狀2
缺維護基金物業維修得另掏錢
有物管的小區又是啥樣呢？負責船房小區管理的昆明佳樂物業管理有限責任公司工作人員表示，公司未曾向業主收取物業維護基金，目前只收取每平方米兩毛八的物業管理費。但那麼大的小區這點費用根本是入不敷出。
小區住戶袁女士表示，3年多來，她家每月繳納100多元的物業費，但單元公用大門壞了，還得業主自己掏錢修。還有業主表示，就連單元樓前的路燈壞了也要另外花錢。
數據
房屋大修人均花費3萬元
昆明的老房子、老小區究竟每年需要花費多少維護費用，記者沒有找到比較全面的統計數據。但據昆明市住房公積金管理中心提供的數據和來自市場的一些反映可以看出，2009年，有288人提取住房公積金960.65萬元用于房屋大修；2010年有161人提取503.95萬元用于此項用途；2011年，有128人同樣提取了超過500萬元的資金用于房屋大修。按以上數據，房屋大修的人均花費為3萬元。
此外，市場方面，據昆明興奧防水工程有限公司工作人員介紹，房屋維修的季節性比較強，雨季屋頂防水業務相對繁忙，平常多為房頂和衛生間的維修。在維修中，人工費和更換設備的費用都佔到一定比例。費用根據房屋面積，破損程度收取3000元至5000元不等，同時還要考慮房頂的障礙物情況、施工的方便程度等。
觀點 轉軌商品化是關鍵
對此，張洪表示，昆明老小區部分業主都是取得單位分房的職工，因年代久遠難免出現業主改變、單位變遷的情況，從而造成公共維修基金脫節。此外，當年分房時並未實行住房商品化，配套及管理的缺失使現在很多住房存在維修費用高的問題。對此，應堅持"誰受益，誰承擔"的原則，由政府部門、物業公司、業主、單位（仍屬單位管理的住房）多方協調，政府、單位按相關的規定給予業主部分補貼，其余費用由業主自行承擔。以促進老小區的管理模式向商品房小區管理模式轉換。
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東華小區改造個案
其實，在對老小區的改造中，建于1984年的東華小區已經成為一個成熟的個案。該小區于2008年3月起打造官渡區老舊小區改造和公共空間拓展後，小區環境大為改善，更為重要的是，配上社區一係列的創新管理措施後，小區房價也隨之高漲，二手房價比周邊小區房價每平方米高800多元。由過去的臟亂差老舊小區變為新的城市花園小區，東華路社區被評為"官渡區園林綠化模范社區"和"雲南省綠色示范社區"。（完）（張勇 許文靈）
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