算一算房貸利息和通膨效應，你可能是賠錢的…
【經濟日報／文／Buffettism】
很多人都以為，如果在賣出房子的時候，房價比買進的時候還要高，就是賺錢的，例如：500萬元買進一間房子，然後以600萬元賣出，就等於是賺了100萬元。甚至，如果自備款只用了100萬元，剩下的八成都是房貸，那麼就等於是以100萬元賺進了100萬元，投資報酬率高達100%。
20年漲50%…不如定存
然而，只要有貸款，其實就一定要考量到利息的支出，再加上大多數人買房都不是馬上賣出，是會持有很多年，隨著家庭的需求改變，才會將房屋出售，因此如果考量到貸款利息，則房價的上漲幅度如果不夠大，其實這一筆房產的交易甚至可能是賠錢的。
我們就以500萬元的房子為例，假設自備頭期款100萬元，貸款400萬元，平均貸款利率3%，為期20年，總計要繳給銀行的金額為5,324,160元。也就是說，光是利息就超過132萬。因此如果考量到利息，則房價至少在賣出的時候要上漲到632萬才算回本，這可是26.4%的漲幅。
當然，肯定會有不少人覺得兩成多的漲幅很簡單，畢竟過去十年台北市房價漲幅高達一倍以上。但是要思考一下：漲了一倍的地方還能有多少繼續上漲的空間？更要思考一下：那其他沒有上漲一倍的地方，是不是光在利息上的損失就註定買房決策的錯誤呢？
我們如果把這20年所繳的利息均分到每個月來看，則每個月所繳的22,000元裡面，有5,500元是利息。以目前的租金與房價來看，用繳給銀行的利息可能就能租到相同的房子。除了原本100萬元的頭期款可以拿來運用以外，每個月還多了1萬多元可以儲蓄或運用，因此買房未必是一個理性的選項。
就算是房價的確漲了，也遠超過因為貸款所支付的利息，買房子的人也不見得因為房產的交易而獲利。當一個人在20年前用頭期款100萬元，貸款400萬元買了500萬的房子，現在繳完貸款後，房價漲了50%，可以用750萬賣出，他賺了多少呢？他全部花在這間房子的成本為632萬，所以賺了118萬元，對嗎？
很遺憾地，20年前的100萬元頭期款，因為通貨膨脹，現在要140萬才有相同的購買力。而這20年間所繳的532萬元貸款本息，現在也要600萬元才有相同的購買力。也就是說，考慮到通貨膨脹，房價漲到740萬元也只是維持相同的購買力而已。所以，別以為房子買了20年，漲了50%，好像賺很多錢，其實甚至還不如把本金拿去定存。
因此，想要賣房子的人，如果想知道自己從過去買了房子到現在到底是賺還是賠，不能只看房價，要先把已經付給銀行的高額利息考慮進去，然後還要計算所投入的資金經過通膨以後所減損的購買力。
利率若走高…負擔大增
而現在的房貸利率可以說是歷史低點，十年前的房貸利率至少6%以上，因此買房的人付出的利息比現在多更多，即使過去十年房價上漲的幅度相當可觀，但是如果考量到付出的利息、損失的購買力及資金的機會成本（即使只用最保守的定存來算），房價上漲，擁有房子的人可不見得就是賺到錢的人。
過去利率很高，因此，貸款所繳的利息主要是因為利率高所造成的，但是現在利率低，房價卻很高，所以即使房貸利率可能只有十年前的一半，但是貸款額度卻可能也是十年前的二倍，結果還是要繳一樣多的利息，甚至更危險的是，如果將來利率升回到十年前的水準，買房子的人可要想清楚，到時候還有沒有辦法負擔這麼龐大的貸款了。
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