房價收入比、房屋租售比和房地產業利潤率等量化指標，既可以成為判斷房價合理與否的標準，也可以作為檢驗樓市調控目標是否實現的依據。我們相信，只要各級政府堅持"促使房價合理回歸不動搖"，并且方法得當，完全有
房價收入比、房屋租售比和房地產業利潤率等量化指標，既可以成為判斷房價合理與否的標準，也可以作為檢驗樓市調控目標是否實現的依據。我們相信，只要各級政府堅持"促使房價合理回歸不動搖"，并且方法得當，完全有可能促使房價收入比下降到7．5∶1之下，租售比上升到1∶300以上，房地產業利潤率下降到10％左右，房價回歸到合理水平。
■徐秋慧
兩會召開前夕，溫總理曾經明確地指出，本輪樓市調控的目標有兩個：一是促使房價合理回歸不動搖；二是促進房地產市場長期穩定健康發展。在十一屆全國人大五次會議上，溫總理作政府報告時再次重申了上述目標。
從定性分析角度看，上述調控目標確實有的放矢，且精準清晰，非常給力。但從定量分析角度看，究竟什么樣的房價是合理的，房價合理回歸的界限在哪里，政策并沒有給出明確的量化標準。這就給人們留下了巨大的想像空間，也給地方政府規避調控開了方便之門。因此，當前有必要研究探索調控目標的量化標準，以提高調控政策的可操作性。
在國際上，人們一般用房價收入比作為判斷房價合理與否的標準。據考證，該標準最早是由美國經濟學家里查德·奧爾森在19世紀中期提出來的。其核心內容是"一周薪抵一月租"。后來，經濟學家們發展了上述思想，將其修正為房價收入比。其含義是：在當地購買一套住宅需要支付的費用和居民戶均年收入之比。據聯合國人居中心研究，合理的房價收入比應介於3∶1—6∶1之間，即購房開支應相當於每戶居民3—6年的平均收入。據解釋，當房價收入比高於6∶1時，房價較高，多數居民無力買房，難以形成有效需求。相反，當房價收入比低於3∶1時，房價較低，多數開發商無利可圖，難以形成有效供給。這兩種情形都不利於房地產業均衡發展。只有房價收入比介於3∶1—6∶1之間時，房價才高低適中，樓市供求基本平衡，市場繁榮，房地產業穩健發展。
根據房價收入比，我們可以得到判斷房價是否合理的標準：即合理的房價應介於家庭平均年收入的3倍到6倍之間。其根據是，在此價位上，房價收入比介於3∶1—6∶1之間，樓市購銷兩旺，房地產業運行良好。當房價高於居民家庭平均年收入的6倍，或低於居民家庭平均年收入的3倍時，就是不合理的。其根據是，前者房價收入比高於6∶1，房價較高，有效需求不足；后者房價收入比低於3∶1，房價偏低，有效供給不足。在這兩種情況下，樓市均處於非均衡狀態，房地產業經營困難。所以，將房價收入比作為判斷房價合理與否的標準，是符合經濟邏輯的，可行的。
統計分析表明，我國的房價收入比在2001—2003年間變化比較平穩，約為6．2∶1；2003—2007年明顯上升，達到了7．4∶1；2008年有所下降，退到6．8∶1。2009年又躍升到8．0∶1。其中，北京、上海、深圳、杭州等一線城市和東部大城市都超過了10∶1。例如，2011年深圳為15．6∶1、杭州為14．1∶1、北京為12．9∶1、廈門為12．5∶1、上海為12．4∶1。這表明，我國城鎮住房價格已經過高，大大超過了居民購買力，有越來越多的人買不起房或租不起房，嚴重影響勞動力正常再生產，不利於建設和諧社會。
考慮到我國城鎮居民人均住房已經超過30平方米，住房自有率達到80％以上，房價收入比至少下降到7．5∶1（比國際標準稍高），房價才算回歸到合理水平。以北京為例，2011年全市新建普通住宅平均每平方米售價1．8萬元，按戶均住房面積90平方米，戶均年可支配收入10萬元估算，房價收入比是16．2∶1。再假設家庭收入不變，要使房價收入比回歸到7．5∶1，戶均房產價格需要下降到75萬元，降幅約54％。考慮到調控要經歷一個過程，其間居民收入會有較快增長，房價下降的實際幅度比上例要小些。房價理性回歸不太可能發生"硬著陸"，傷害國民經濟。
衡量房價合理與否的第二個量化標準是房屋租售比。房屋租售比是指房產每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積房價之比。其計算公式是：租售比＝每平方米租金／每平方米房價。譬如，假設某小區一套120平方米的住房，售價360萬元，合3萬元／平方米，月租金7200元（帶部分家具），合每平方米60元，那么，該房產的租售比就是60∶30000＝1∶500。
原始意義上的房屋租售比，是被用來判斷某一區域房產是否具有投資價值或房地產運行是否正常的標準。在國際上，一般將房屋租售比1∶300—1∶200視為房地產業運行良好的標志，并將1∶300視為租售比的警戒線。據解釋，當租售比低於1∶300時，意味著房價過高，房產投資價值很小，（投資）需求不足，房地產業萎縮再生產。相反，當租售比高於1∶200時，意味著房價過低，開發商利潤較少，住房供給不足，房地產業也會萎縮再生產。只有租售比介於1∶300—1∶200之間時，樓市才會供求基本均衡，市場繁榮，房地產業穩健發展。
根據租售比＝每平方米租金／每平方米房價，可以很容易地得到：每平方米房價＝每平方米租金／售租比。根據這個公式，我們可以判斷房價是否合理。仍以上例說明，該房產合理售價應在144萬元至216萬元之間。其根據是，在此價位上，租售比介於1∶300—1∶200之間，房地產業運行良好。如果房價高於216萬元或低於144萬元，就不合理了。因為前者（比如360萬元）的租售比低於1∶300，后者的租售比高於1∶200，房地產業都處於萎縮狀態。所以，將房屋租售比作為判斷房價合理與否的標準，是符合經濟邏輯的，可行的。
近幾年，我國一線城市房價上漲過猛，房屋租售比早已突破了國際警戒線。以北京為例，2006年租售比首次達到1∶300。2007年是1∶350，2009年年底是1∶545，2010年是1∶600。其中，大興逼近1∶1000，房山為1∶1000，燕郊為1∶1200。另據國家統計局對全國70個城市抽樣調查，2009年上半年全國房屋租售比也突破了國際警戒線，降到1∶400。同期全國大部分地區房屋租金收益率約為2．5％。既低於長期存款利率，也低於貸款利率。這表明，房屋價格已經過高，樓市泡沫正在積聚，房地產業面臨巨大風險。
根據上述標準，我國房屋租售比至少上升到1∶300，房價才算回歸到合理水平。以北京三環至四環之間60平方米的二手房為例，目前其售價約為180萬元，合3萬元／平方米，月租金3500元，合58元／平方米，房產的租售比約為1∶517。假定房租不變，讓租售比回歸到國際警戒線1∶300，每平方米房價應下降到1．74萬元，降幅約42％。以上暗含的前提是房租合理，并且不變。如果考慮到房租平均每年上升約4％，房價實際回歸的降幅比上例會小些。
根據德國調控樓市的經驗，開發商的利潤率也可以作為判斷房價合理與否的標準。據介紹，德國的立法者認為，在房屋全部開發成本的基礎上，再加上5％—10％的開發利潤，形成的房價就是合理的。如果利潤率高於10％，其中含有超額利潤，房價就不合理了。根據這種認識，他們在《經濟犯罪法》中規定，如果房地產開發商制定的房價超過合理房價的20％，購房者就可以向法庭起訴。如果超過50％，就定性為"獲取暴利"，開發商將面臨高額罰款和最高三年徒刑的嚴厲懲罰。在這里，德國是將5％—10％的房地產業利潤率，作為判斷房價合理與否的標準。
德國提出的判斷標準，在經濟學上是有依據的。這就是現代微觀經濟學的均衡價格理論。該學說認為，在完全競爭市場上達到長期均衡時，廠商的邊際收益等於邊際成本，生產者剩余（包含正常利潤）最大化；消費者的邊際效用等於邊際支出，消費者剩余最大化。均衡價格實現了全社會經濟剩余即社會福利最大化，因而是有效率的，合理的。相反，在壟斷競爭市場上，廠商有壟斷定價權，其均衡價格高於完全競爭價格，包含著壟斷利潤；均衡產量則低於完全競爭產量，存在著多余生產能力。資源配置未達到帕累托最優狀態，因而是無效率的，不合理的。住房市場就是這樣一種壟斷競爭市場，其價格中除了正常利潤外，還包含著壟斷利潤，因而是無效率的，不合理的。這也許是德國制定《經濟犯罪法》，監管住房價格的經濟依據。
關於我國開發商的超額利潤，雖然沒有看到完整的統計資料，但根據一些個案可以略見一斑。例如，根據福州市物價局提供的數據測算，該市開發商的利潤率平均為50％左右，最低的為20％，最高的超過90％。另一份調查報告顯示，房地產業的利潤率大大高於其他產業，稅后凈利潤比電力煤氣業高1倍多，比平均水平高5倍。中國社科院編輯的《住房綠皮書：中國住房發展報告（2010—2011）》認為，2009年我國房地產業平均毛利率為55．72％。波士頓咨詢2011年發布的《中國財富管理市場》研究報告稱，全國高凈值家庭（可投資資產在600萬元人民幣以上的家庭）中，14％的受訪者承認其財富主要源於投資房地產。所有這些都表明，我國城鎮房價中包含著大量超額利潤，是極其不合理的。
當前，定位我國房地產業的合理利潤率，應當考慮兩方面的因素。一是國際經驗。據了解
沒有留言:
張貼留言