2012年保障房的融資任務，遠遠重於2011年。
本報記者近日從北京市住保辦獲悉，2012年，北京市計劃建設收購保障房16萬套，竣工7萬套。如不含土地費用，今年共需投入資金約510億元，如含土地費用，約需投入800億-1000億元。2011年，北京市保障房所完成投資746億元。
記者獲悉，多元化融資已經成為北京市保障房融資建設的主題。據內部人士透露，北京市目前正在研究試點發行REITs，近期準備向證監會提交方案。
融資渠道基本打通
保障房建設已基本摸索出全面的融資模式。
按照財政部2月6日發布的《關於切實做好2012年保障性安居工程財政資金安排等相關工作的通知》分析，將從幾個方面對保障房建設的融資予以支持：第一，財政預算專項支持力度加大。第二，政府可支配的其他收入來源，包括：2012年增加的地方政府債券收入，房產稅試點收入，國有資本經營預算，部分城市維護建設稅、城鎮公用事業附加費、城市基礎設施配套費。第三，各級財政部門支持成立負責保障房建設、運營、管理的專門企業，除資本金外以銀行貸款、發行企業債券、社會投資等方式來籌集的資金。第四，政府的稅費減免。瑞銀首席經濟學家汪濤認為，上述渠道中，第三項社會資金將是最大、最重要的資金來源。
按照北京市住房保障辦公室發展規劃處處長張國偉說，北京的保障房融資渠道已基本打通。今年北京市保障房的融資計劃是，財政資金足額安排，公積金貸款200億元，債券融資350億元，商業貸款300億元。其中，2011年央行批準北京市發行500億元私募債用於保障性住房建設，當年5家企業已注冊發行150億元，剩余350億元擬在今年上半年完成發行。
張國偉透露，北京市目前正爭取發行房地產投資信托基金（REITs）。準備選取幾個項目作為REITs試點，近期提交證監會。若獲得批準，就擴大推廣。
公租房融資的現實難題
公租房即是各地的建設重點，也是最大的融資難點。
全國政協委員、北京銀行董事長閆冰竹認為，我國公租房融資渠道尚面臨許多問題，包括政府投入不足，中央財政補助資金與地方財政支出不夠；間接融資渠道不暢；直接融資渠道匱乏，債券保險和銀行間市場等多元化融資渠道尚未充分發揮作用等。
根據住建部政策研究中心一項關於保障房的調查，我國現有公租房資金來源，主要包括財政資金、銀行貸款和直接融資。銀行貸款是公租房主要資金來源渠道，企業參與公租房建設和運營，可通過項目開發貸款和抵押貸款方式獲得銀行信貸資金，但抵押貸款目前僅存在理論上的可行性。目前公租房尚無成功的直接融資先例。
據張國偉介紹，北京市公租房的資金來源中，公積金貸款由於利率低的優勢，占資金絕大部分。不過，從全國情況看，公積金貸款很不平衡，東部地區公積金閑置資金少，中西部富余較多，但不能跨地區使用。
住建部政策研究中心相關負責人曾對北京市某公租房項目進行過測算。該項目全部使用公積金貸款，政府免收建設中的相關稅費，土地劃撥。開發成本包括征地和拆遷安置補償費以及建安成本，初步測算為6800元/平方米（含公共維修資金），相當於周邊商品房售價的40%。按照折舊、利息、維修、管理費四項因素計算，合計成本租金為32.9元/平方米每月，比市場租金低21%。為了確保項目可持續，按照市場租金的80%確定項目租金標準，為33.3元/平方米每月，即每套房租金標準為1974-2016元。從實例看，公租房成本租金中絕大部分是貸款利息，約占76.6%，是決定公租房租金水平的主要變量。
閆冰竹建議，一是加大政府資金投入，尤其是中央財政補貼資金的投入，并以貼息擔保補助的方式調動更多資金投入公租房建設。加緊修訂《住房公積金管理條例》，從住房公積金中直接提取適當比例轉化成住房保障基金，用於公租房補貼。二是疏導間接融資渠道，商業銀行對公租房建設融資給予政策優惠。三是拓展直接融資渠道，優化REITs發展環境，鼓勵發行企業債，引導發行中期票據等。
住建部政策研究中心也建議，REITs應當研究推廣。汪濤預計，保障房融資平臺將很可能在增量融資方面被"開綠燈"，其中，保障房融資平臺債券或將成為債券市場的重要新生角色。
(本文來源：21世紀經濟報導)
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