這到底算不算是好康？國內知名房仲集團永慶房屋昨日宣布，與11家銀行合作推出「首購族優惠房貸方案」；而根據今日相關報導揭露整理，所謂的『優惠』，大概不出高房貸成數、繳款年限延長及低利率。不過如果仔細推敲，則明顯可發現，除了低利率可能還有誘因外，其他兩項根本不是什麼好康。
就住展企研室觀察，高成數房貸過往就曾讓消費者誤判形勢。約95年行庫自行緊縮房貸前，動輒可看到九成，甚至百分百的房貸成數；這讓很多消費者以為買房很輕鬆、貿然購買。然而即便利率低、月繳額看似少，但長期仍是沉重負擔；尤其近年多數人薪資沒增加，其他物價卻一直漲，久而久之還是會發覺，自己當初實無能力購屋，當初高房貸成數而進場，並不是明智選擇。
延長繳款年限也是類似道理。按照某報進行的試算就可發現(總價一千萬、貸款八成、利率1.88%計算)，雖然增加一倍的40年期，每月『只要』繳不到兩萬四，比20年四萬二省了快四成，但是總繳額卻增加逾178萬(都是利息)。
以行庫角度，延長繳款年限，風險一定增加，因此多繳利息很正常。不過就一般自用消費者來說，用多繳近180萬利息支出來，換取每月少四成的房貸負擔額度，到底划不划算？完全是各人觀感。
實際上，這所謂的優惠方案，真正『受惠』的，恐怕還是以買賣套利為目的投資客；因為這類人會盡可能在最短時間之內脫手，高房貸成數、月繳額降低，當然就是非常大的誘因，因為卡位門檻降低、投資報酬率更高。從這個角度回推，房仲業(與銀行合作)推出高成數、拉長年限房貸專案，可能是想要藉此衝出成交量，達到經營獲利的目標，是否是要照顧首購族群，持保留態度。
說來說去，問題根本不在房貸利率、成數或繳款年限，這部份個人自由選擇、各自承擔，真正癥結仍然只有一個，那就是，對多數薪資族來說，擁有最多工作機會、發展程度及機能最好的大台北，房價依然過高。
這部分住展企研室已分析過很多次，問題核心在交易規則秩序有問題；包含資訊不透明、不對稱，不動產交易(含移轉、贈與)稅基偏離實際交易價格太多，都給予有心人士足夠的炒作機會，製造不該存在的避稅空間，房地產投資功能被過度放大，進而造成房價易漲難跌的幻象。
業者推出此方案，當然是在商言商、營利為上，但官方就不該把腦筋動在同樣的事情上，而是應推行相關改革，把即將上路的實價登錄制度可能漏洞堵住，接著推動實質不動產稅制改革(非僅實價課稅，而是進一步採房地合一課徵)，才可能真正導正市場交易秩序，讓房價回歸供需機制。如此情況，才能進一步探討房價是否合理，推出若干優惠政策也才有意義！
新聞提供：住展房屋網www.myhousing.com.tw
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