網上高達九成的虛假房源，如何由經紀人、經紀公司和房產網站合謀而成？
"網上的租房信息90%以上都是假的，如果逐一比對，我敢說99%都虛假。"一位從業6年的房產經紀人何健（化名）感慨。
先后在北京四家排名前十的房產經紀公司工作過，何健說，假房源是房產經紀公司和房產信息網站的公開秘密。他認為，相比之下，"二手房信息的真實度要比租房信息高出不少"。
但相關調查顯示，各大知名房產信息網站的二手房真實度也普遍徘徊在60%的及格線上。
鏈家地產董事長左暉對虛假房源泛濫提供了更有力的證據：北京目前約有500萬套存量房，依國際1%-1.5%在售比例推算，每月合理在售房源數應為在5萬-7.5萬套。但目前各家經紀公司發布的在售房源數，即使扣掉重復房源，也超過40萬套，其中水分不言而喻。
虛假信息讓購房者不勝煩惱。一項針對房產信息網站用戶的調查反饋，超過70%的人表示遭遇過虛假房源，而"房源真實可靠"更是以接近90%的比例成為用戶網絡找房最看重的因素。房產搜索網站九九房CEO張一鳴告訴記者，通常是購房者在網上看好房子，到現場發現大相徑庭，房子買不成，還浪費了時間、電話費、交通費。
"房產經紀公司通過網絡發布假房源，純屬損人不利己。讓消費者勞神費力的同時，對自己也沒任何好處，相當於做了很多無用功。"左暉說。
但何健抱怨，作為經紀人，發布假房源是損人不利己，但發布真房源卻有苦說不出："好不容易找來的房源，準確發布到網上，最先招來的不是客戶，而是競爭對手。房源被套走，白忙一場。"他說，即使該房源被同公司的其他經紀人成交，他還能拿到中介費的10%作為房源錄入獎勵，而一旦房源被別家公司套走成交，自己將一無所獲。
左暉顯然深諳房源之道："目前鏈家在線網站上發布的房源信息，不會寫明房源具體在哪層，只會按高、中、低層來發布，就是怕競爭對手從中搗亂。"
虛假房源亂象
"寫著明廚明衛，但照片上沒窗戶；房子標著18層，照片上窗外竟然有樹，北京小區里哪有那么高的樹；還有寫著房源在2層，照片上能看到其他住宅的樓頂……"何健列舉了一連串虛假房源的漏洞，可謂笑料百出。他說，自己入行之初也曾犯過類似的低級錯誤。
"經紀人捏造虛假房源的水平大不相同，水平低的常常破綻百出，客戶一看就知道是假的，有的人則精明很多。"何健讓記者打開一個知名房產信息網站，隨便找出一套房子，表示身經百戰的自己一眼就能辨出房源真假。
目前大型房產信息網站，包括安居客、搜房網、新浪樂居、焦點房產的二手房房源真實率大都只在60%及格線上下浮動。若除去各大經紀公司重復發布的信息，真實比例更低。
張一鳴告訴記者，房產經紀公司一般都有自己的房源圖庫，經紀人發布租房房源時，從圖庫隨意挑圖片上傳，很少考慮這組圖片是否屬於同一套房源，更不會考慮與所發布房源匹配問題；二手房房源的圖片上傳還相對合規一些。
何健的理由是，公司的房源由經紀人共享，租房的成交周期又短，"很可能我剛把這個房子發到網上，這個房子就已經通過其他經紀人成交，哪里有時間去實地拍照片。"
二手房雖然成交周期長，經紀人有足夠時間去現場實拍，但若二手房的裝修條件很差，經紀人肯定不會用該房的圖片。"因為消費者看照片上又破又爛的房子，誰也不會打電話詢問。"何健告訴記者，目前在售的二手房大概有六七成都是裝修破舊的老房子。
中國可供經紀人發布信息的房產信息網站有四類。第一類是以搜房網、新浪樂居、搜狐焦點為代表的傳統房產網絡門戶；第二類是安居客、房途網等專門供經紀人發布房源信息的房產信息網站；第三類是58同城、趕集網等分類信息網站的房產頻道；第四類是如鏈家在線、滿堂紅、我愛我家官網等房產經紀公司的網站。
據調查，目前國內大大小小的房產信息網站不下一萬家，成為大多數房產經紀公司開拓業務的重要渠道，幾乎可以和線下門店平分秋色。據記者了解，房地經紀公司大致有40%業務出自網絡，門店占45%，其余15%則來自如社區開發、掃樓、打庫存電話、轉介紹等其他途徑。
房產經紀公司通常向房產信息網站購買"端口"，一個從300-800元不等，可供發布50-200條房源信息，然后再把端口分配給經紀人。搜房、新浪樂居的端口費略貴，58同城等相對便宜一些。
由於不同網站帶來客戶源的能力不同，每個經紀人都有自己喜好使用的端口。所以房產經紀公司一般匯總經紀人需求，再向房產信息網站統一采購端口。左暉透露，鏈家地產每年花在端口購買上的費用就有幾千萬元。
一般每個經紀人都有兩三個不同房產信息網站的端口。"為調動每個經紀人工作積極性，端口放到個人。"何健強調，他們公司按店或小組分端口，一個大端口分給兩三個至四五個人共同使用。
"端口使用得多，成交幾率就高。"何健的經驗之談是，同時用三個端口發房源，一個端口每天來一個客戶，也能有三個；如果只用一個端口，用得再好，也難上三個客戶。
至於端口的費用，何健告訴記者，他所在的公司由經紀人和公司按1：3比例分攤。鏈家地產內部人士稱，業內普遍采用類似比率，即公司出大頭，經紀人出小頭。并且公司對經紀人的端口使用會有考核，每月完不成發布量會有處罰。
虛假房源誘因
"干壞事就是經紀公司干的？沒有人綁著你去做!"左暉坦言，在網絡虛假房源問題上，無論房產經紀公司，還是經紀人，都有不可推卸的責任。
對此，何健感覺委屈，但也并不否認。
"自己手中真房源雖有限，但也要把端口限額發滿，不發滿自己房源信息的曝光率就不如別人。""我們要是按房子實實在在的情況錄入，一年我也別想上一個客戶，就等著死吧！"
"其實這個'端口'就是起廣告作用。"何健說，房產經紀人一般都要這樣把握客戶心理，先發優質假房源，客戶打電話過來，再根據其需求協調房源。
據記者了解，各個房產信息網站對信息審核的嚴格程度不同。何健告訴記者，他已有兩年不在安居客發布房源，"因為安居客上傳房源審核環節非常麻煩，照片有一點水印、信息任何一點不符合要求的都傳不上去。"
對某知名房產信息網站的認證房源頻道，何健表示，一般買了該網站的端口，就會送幾條可貼上認證標簽的房源。但至於經紀人給哪條貼，網站不管。
"當市場上大量充斥虛假房源時，消費者自己往往無法甄別，只能單純按照價格排序篩選，誰的價格低就會獲得更多的關注。"左暉分析，基於此，很多房產經紀人會把房源價格發得很低。時間久了，劣幣驅逐良幣。
"房產經紀公司的實體店面有建委管制，但房產信息網站應由政府網絡監察相關部門管理，但實際管理時常缺失。"房產信息網站內部人士表示出自己的無奈，缺乏這方面行業數據，側面說明行業監管缺失，去年出過一些政策，但是執行并不到位。
網絡假房源泛濫之謎
關於房產經紀公司的監管，直到去年4月才有我國第一部專門規範房產經紀的行業法規《房地產經紀管理辦法》，但該文件并未對獨家委托機制做出任何表示。
前文所提到的套房源情況就是政策缺失導致的亂象，如果建立房主與房產經紀公司的獨家二手房買賣委托機制，或能一定程度免去何健怕被套房源而發不實信息的動因。
左暉對房產信息網站推行真房源的難處很理解："如果切實推行真房源，勢必讓房源信息總量減少，經紀公司不需要買那么多端口，足以導致房產信息網站的收入減半甚至更多。"
公開數據顯示，2010年國內房產信息網站二手房端口收入6億元左右，去年有所下降。其中2010年安居客營收2億元，凈利4000萬。
"房產信息網站的收費規則從根兒上有問題。"張一鳴認為。
真房源行動
記者對房產信息網站做了大量調查，安居客、搜房網等均表示，房產信息網站上的虛假房源確實大量存在，但具體比例不好判斷。為了解決虛假信息的問題，去年5月，搜房網推出"放心房"頻道；新浪樂居推出"認證房"。
"房源真實存在、真實在售在租（有
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