胡蓉萍
胡蓉萍
今年在建的1800萬套保障房，資金缺口依然是巨大壓力。作為去年支持各類保障房貸款占比最大的國家開發銀行，再次高調表示將繼續支持保障房建設，該行董事長陳元3月初時強調今年將新增貸款余額1000億元以支持保障房安居工程建設。
不過，對於這家銀行來說如何保障資金有效運轉及貸款歸還是他們需要警惕的。目前，在湖北黃石，他們通過幫助地方政府成立一個保障房的專用投融資及管理平台的方式嘗試降低風險。
黃石模式
國開行與黃石在保障房上的合作可以追溯到2009年。彼時，黃石成為住建部公租房結合棚戶區改造推進建設試點城市。
在其推進過程中，國開行與黃石市政府一起探索設計了一套"政府主導+專業公租房平台公司+商業運作"的機制，形成以公租房制度和專業住房保障實施機構為核心的住房保障體系。同時，黃石建立起眾邦公司為龍頭的投融資運管平台，聚集整合各類政策資源、用市場租金、租補分離、分類補貼，形成"政府主導、政策引導、政策保障與市場運作相結合"的黃石住房保障體制。
眾邦公司為黃石市房地產管理局代政府履行出資人職責，獨資組建的一家專業從事保障性住房經營和"三改"（棚戶區、危舊房、城中村改造）的國有非營利性公司。眾邦和其他產業類平台公司或城投公司的不同之處在於，其注冊資本1.15億元，除貨幣資金外，其他資產大部分為現有及在建的廉租房、公租房和國有公房，在黃石市政府看來，這些資產將隨著城市化的進行不斷增值。為此，黃石市將棚戶區改造安置後騰退的土地及整理改造後的增值收益打包作為資產注入公司。
黃石市房地產管理局局長兼眾邦城市住房投資有限公司董事長劉昌猛尤其強調打造資金融通與償還循環鏈："我們始終將維護金融債權安全，形成可靠現金流。"目前，眾邦公司的注冊資本金增加到2.26億元，公司總資產8億元。與此同時，黃石當地共籌集公共租賃住房18730套，其中，開工建設廉租住房9100套，籌集公租房房源7930套，清理和轉換廉租住房和國有住房1700套，開工各類棚戶區改造16312戶。
和其他保障房融資平台不同，眾邦公司的經營範圍除了建設投資廉租房項目、棚戶區、城中村、危舊房改造和公租房，及公租房、廉租房的經營管理，還包括商業房地產項目開發經營、物業服務。"我們推動黃石這個試點，最主要的是要幫助黃石建立一個不僅僅是融資平台的保障房平台公司，它應該具有一定的管理和運作能力，能真正地運作保障房項目。"國開行相關人士表示。
平台優勢
黃石模式中的眾邦公司是這一思路打造的地市級第一個保障房專用平台公司。國開行發放的第一期金廣廈項目貸款6億元正在投入項目建設，第二期"十二五"期間融資22億用於保障房建設的可研報告已通過國開行總行審批並獲得授信。同時，眾邦公司還在與地方商業銀行合作，爭取貸款6000萬元，用於項目建設短期流動資金周轉。"當然，我們的貸款只支持黃石市的保障房項目部分，對其平台公司所進行的商業房地產項目開發部分並不在我們支持之列。"上述國開行人士表示。
國開行為之提供的貸款期限長達15年，利率是五年以上同期基准利率，有三年寬限期，寬限期是項目建設期只收利息，不收本金，該項目寬限期原則上不超過三年，建設期只收利息不收本金，前三年償還利息，第四年開始償還本金，一年至少償還兩次利息。
類似的試點城市還有江蘇常州，國開行相關人士表示："我們推動這兩個地方的試點，不是單純地給一筆貸款就夠了。現有的保障房機制體制，包括它的融資機制、各種制度、規劃、目標，都很不完善，保障房應該先明確目標任務，要先規劃，做好規劃的基礎上建立起一套完整的保障房的制度體系，包括保障房的管理辦法、分配制度、退出機制，還要有一個保障房的專業的投融資平台，不是那種只是負責借款、只替政府融資的平台。""相反的是要做實。未來能形成現金的良性循環，通過本身項目的收益，或者通過政府未來給公司的、項目的補貼，形成一個良性循環，最後能夠償還我們貸款。"上述人士表示。
劉昌猛對本報強調未來對國開行貸款的還款來源有五項。一是財政撥款，也就是地方財政籌集的住房保障資金及中央財政撥付的相關住房保障補貼資金；二是廉租住房和公共租賃房的租金收入；三是項目配套建設的服務設施租、售收益，棚戶區騰退土地的市場運作收益及其他經營收益；四是一定年限後項目部分廉租房和公共租賃房的按計劃配額出售收益；五是通過平台自身優勢，進行商業商品房開發產生的收益。
劉昌猛對本報表示："開發性金融作為一種國家金融，有承擔長期大額融資任務，具有貸款期限長、融資成本相對較低、政府信用擔保等特點，這種金融形式有利於發揮政府組織協調優勢和金融機構的融資優勢，是破解保障性住房建設資金難題的有效途徑。"
事實也是這樣，截至2011年年底，國開行在保障房支持方面的貸款遠遠領先於其他銀行，其貸款余額為2136億元，占全國同業份額61%。此外，國開行承諾給天津"十二五"期間建設10萬套公租房提供420億貸款，天津的住房保障投資公司作為承擔主體來統一借款，這是目前銀行業支持保障房單筆規模最大的貸款承諾。
據黃石市市長楊曉波透露，"十二五"期間，國開行將對黃石市保障房項目新增授信45億元。
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