在金融海嘯之後，全美各地房價一直低迷不振，房貸利率也維持低檔，但因租房市場紅火，近來房租開始調漲，乍看似乎是房地產投資時機，但目前房市仍欲振乏力。主要成因在於，一、銀行縮緊房貸申辦條件，低利房貸不易取得。二、購屋成本和房屋維修費不斷增加。三、景氣回升仍未穩定。
成交量增 房價回穩
過去兩年售屋者因房市不景氣，願意配合買家要求降價，但大都會地區如紐約市熱門地段的地產稅及政府估價不降反升，許多屋主因地稅再漲，而不願再降價，目前房屋成交量恢復熱絡，房價止跌回穩。
負責審核貸款的華裔業者表示，多年來從未出現過房貸利率走低，房價也下跌的現象，而近兩年來，首次購屋30年固定房貸利率，維持在4%到5%之間，重貸(Refinance)利率最低至3%，近幾個月，重貸及首購申貸利率拉近，目前30年期房貸利率都維持在4%左右。
問題是，近年來不斷增加的各項「苛捐雜稅」令買家購房前三思而後行。因為，水電瓦斯費全都飆漲，地產稅不跌反漲，銀行為保護房貸債權，限制房屋保險項目，火險、水險、竊盜險、詐欺險等，申貸屋主都被要求要投保，房屋保費成為購屋人的新負擔。
凡是通勤方便的地區、好學區、及鄰近熱門商圈地區，今年平均租金比去年高，吸引不少人投資購屋出租。財務條件佳容易爭取低利率房貸的投資客，對房屋的地點和屋況比較挑剔，對成本的計算也比較精明，帶動都會熱門地段房價回升。
購房放租 計入空置成本
根據紐約房地產業者統計顯示，在紐約市購房，在扣除各項費用後(包括每兩年平均空置一個月等待出租)，每棟屋的每月出租收益平均為200元。華人家庭偏愛購置兩家庭或三家庭房屋，若按照規定維修，獲利有限。有經驗的房東會設法減少空置時間，降低維修成本，以提高收益。但沒有經驗的投資客若在不熟悉的地點買房，有可能空置三、五個月以上，難怪銀行樂於放貸給有經驗的投資客。對於二到四家庭房屋的買家，其預估租金收益，銀行將不計為收入，購屋者的貸款能力將被打折扣。
近兩年有不少華人逢低投入房市，有人透過親友，以包括打會等不同管道，取得低利資金提高自備款。也有華人設法從家鄉籌措現金購屋，因此，好學區及商業集中的熱門地點的房屋銷售相當熱絡，投資客和自住客競投，但冷門地點仍乏人問津。
專家建議，國外投資買家若不常住美國，應慎選購房地點，並評估房屋出租年收益若低於5%，或是未來十年房價並不看漲，就屬於風險較高的投資。在經歷幾年慘跌後，目前房價確實已趨穩，即使稅費高漲，購屋仍是重要投資。購屋前應確認自住還是投資?兩者的成本評估基礎不盡相同，自住購屋貸款利息可抵稅，但自備款可能相對不足，而投資購房則應注意稅金成本。
This entry passed through the Full-Text RSS service — if this is your content and you're reading it on someone else's site, please read the FAQ at fivefilters.org/content-only/faq.php#publishers. Five Filters recommends: Donate to Wikileaks.
沒有留言:
張貼留言