近日，民政部表示，鼓勵各地探索"以房養老"等養老新模式。繼兩會后，"以房養老"再度引起關注。
作為"以房養老"這一模式的首創者和推動者，中國房地產開發集團（下稱"中房集團"）理事長孟曉蘇至今心存遺憾。
"以房養老"9年前首次提出
2003年3月25日，對時任中房集團總裁的孟曉蘇來說，卻有著不平凡的意義。這一天，他呈遞給溫家寶總理的一份關於《建立"反向抵押貸款"的壽險服務》的建議稿得到批示。
"住房反向抵押貸款"，又稱倒按揭，是西方發達國家專為"以房養老"設計的險種。
孟曉蘇在建議中詳細闡述了設立"反向抵押貸款"保險項目的好處：一旦設立，將使擁有私人房產并愿意投保的老年居民享受到過去難以想象的壽險服務。
這一設想與孟曉蘇當時的工作變動有關。1992年，孟曉蘇調至中房集團工作。1998年，組織上打算調他到一家大型國有保險公司當總經理。"在中房干了6年多，如果調我走，我拿什么東西去呢？"孟曉蘇說，這家保險公司當時利差損失得厲害，急需通過投資來轉換結構，於是自己就拿出了"以房養老"的方案。之后，調動雖未成行，卻促成了孟曉蘇"以房養老"理論框架的形成。
我國自2000年起就已進入老齡化社會。2000年我國60歲以上老年人口已達到1.3億，占總人口比例為10.26%；65歲以上人口超過9400萬，占總人口的7%以上。再加上當時老年人每月可以支配的收入僅有一兩千元，生活拮據。而老人們價值幾十萬、上百萬的自有房產，在當時的制度、規定下，大多不可能先行出售或出租贏利，只能留待身后傳諸子女，而子女往往有自己的房屋，發愁的是如何贍養父母。
經過多年潛心研究，同時結合英法等歐洲國家已經成熟的"抵押房產、領取年金"的壽險服務，孟曉蘇認定，"以房養老"這一舶來品，能夠解決我國的老齡化問題。"這種產品多好啊，有利於構建和諧社會，而且還可以使老人活得很有尊嚴。"孟曉蘇說。
9倍於保險業總資產的老人房產
據孟曉蘇介紹，當時保監會對溫總理的批文反應迅捷。2003年8月，保監會向國務院呈上《關於開辦"反向抵押貸款"有關問題的報告》，報告肯定了在我國引入"反向抵押貸款"具有重要意義，同時提出，還需研究三個關鍵環節：一是房產價值的評估；二是投保人預期平均壽命的確定；三是財產權的處分問題。報告強調，將在調研后起草試點方案，并進行論證，再報國務院批準實施。
在孟曉蘇看來，保監會當時的態度還是積極的，但此后卻沒了音信。
孟曉蘇2006年創辦幸福人壽保險股份有限公司（下稱"幸福人壽"）并擔任董事長，目的之一就是試水"以房養老"。但直到目前，幸福人壽的主要保險業務中，仍然看不到"以房養老"的身影。
"保監會對這個產品的態度一直是猶豫的，沒說不做，但是也沒讓保險公司做。這種產品對保險公司多好啊，保險業現在總資產才5.6萬億，中國現在的房產總規模是200億平方米，每平方米的價值按5000元計算，整體房產總價值在100萬億左右，100萬億有一半或者一半以上握在老人手里，這樣的房產價值有50萬億。50萬億是目前保險業總資產的9倍左右。為什么不做呢？"孟曉蘇說。
倒按揭是最大障礙？
保監會人身保險監管部是具體負責"以房養老"業務的部門。1月16日，保監會人身保險監管部丁昶處長在接受《中國經濟周刊
(微博)
》采訪時直言："我們在2000年就研究了'以房養老'，并且了解了很多情況，當時感覺這個事情有利弊兩個方面。利的方面，對我國解決養老問題顯然是一個非常有效的途徑；同時對保險公司也不錯，是一個長期的現金流出。但是，從產品層面考慮，感覺風險也是蠻大的。"
丁昶向記者詳細列舉了四大風險點：首先，老人去世后房屋反購問題。其次是中國的房屋70年使用權問題。第三是房屋質量問題。第四，做反向抵押貸款必須在房地產市場活躍的情況下。"即使在這樣的情況下，其實這個事情還是可以做，只是說把范圍限定得窄一些，把貸款金額弄得小一點，把人群再控制得窄一點。但是，我們面臨的最大政策問題到現在都沒有解決。"丁昶說，最大政策問題就是，反向抵押貸款本質上是一個反向的按揭貸款，而保險業不允許做按揭貸款。
"當時我們找了中國人民銀行，人民銀行說這實際上是一個貸款業務。而貸款，保險公司不可以做。假如國家能給我們一個政策，說允許保險業做這種形式的按揭貸款，前面說的風險因素都考慮到，我們還是可以做的。現在，事情就卡在這個政策上了。"丁昶說。
在國外，保險公司可以做按揭貸款，而在我國卻是禁止的。針對保監會提出的按揭貸款政策問題，孟曉蘇并不認同，"'以房養老'產品是反向抵押貸款，不是銀行業的抵押貸款（按揭貸款）。這個產品的英文名字是CollateralizedAnnuity，叫做抵押的年金——抵押房產，領取年金，就是一種保險產品。只要保監會批了就能做，跟按揭貸款是兩碼事。"
孟曉蘇表示，對於"以房養老"問題，保監會沒有接觸過這種產品，有一些顧慮也很正常。"他們更多的是擔心保險業本身遭受風險，也是擔心保戶的資金遭受風險。"
可先從無子女老人做起
現實生活中，老人給子孫留遺產的傳統觀念等國情，讓"以房養老"實施起來難度加大，孟曉蘇對此深表理解，他同時建議，"如果目前'以房養老'在有子女的家庭推廣存在障礙，可以先從無子女、有房產的老人開始推廣。"
前不久，中國老齡協會發布了一組數據：中國老年人的數量已經從原來的1.78億增長到了現在的1.85億。而中國有10%的無子女、有房產老人。按照這個數據計算，中國有將近1850萬左右的老人屬於無子女、有房產的情況。
日前有媒體報導，今年7月起，台灣地區將在100戶無子女、有房產老人中做"以房養老"試點，試行以房養老制度。首輪試點選定台北市、新北市、高雄市三地，對象是65歲以上擁有不動產、無繼承人，但因擁有房產未能符合低收入戶資格的單身老人。初步方案規定，65歲老人最高可貸房屋凈值的五成、70到74歲老人可貸五成五、75歲老人可貸到六成。若老人去世，銀行為取回貸款，房屋將會拍賣，拍賣扣除貸款后，余額則納入專屬基金，作為未來推動"以房養老"的財源。
孟曉蘇VS保監會
"以房養老"有四大風險？
反購或讓保險公司虧損？
保監會：老人去世后，子女要反購房屋。如果反購的價格比房子當初抵押的價格低很多，反購肯定沒問題。但如果老人活的時間很長，保險公司要不停地給他錢，成本增加，導致反購的價錢很高，子女就可能不反購了。這樣，虧損就要保險公司來承擔。這就意味著，對保險公司而言，盈利是有上限的，但虧損是無上限的。
孟曉蘇：老人去世后，保險公司把房屋收回進行處理，這很正常。子女要是購買，這種處理國外有現成的方式，可以去學習，不要去做假設。其實，房屋并不一定要子女購買，這么多年搞反向抵押貸款的國家，沒有發生房屋子女不購買、就無人購買的現象。反購只是個案的個別現象，任何國家都沒有將反購作為第一選擇，畢竟子女購買不是主要形式。
70年產權是政策風險？
保監會："以房養老"往往時間很長，老人的房子如果已經住了二三十年，離70年使用權就很近了，就存在很多麻煩事。這個房子如果僅僅是老人住，就算70年使用權到期都沒問題，但是作為一個商業機構，如果拿了大量這樣的房子，就可能面臨政策風險。
雖然《物權法》規定70年產權到了不花錢就可以續，但這個政策對個人和商業機構拿房子是兩個概念。
個人的房子，說白了，就算沒有法律的規定，政府也沒辦法，比如說一個老人住在那里，70年使用權滿了之后，讓老人再交筆錢是很難的，法律對自然人還是比較寬容的；但是商業企業如果握有大量這樣的房屋，政策風險是很大的。個人和企業是有很大差別的，企業會考慮70年使用權問題。
孟曉蘇：這里有兩點需要說明：第一，房屋產權是永久的，只是土地使用權是70年。保監會把概念理解錯了。《物權法》對住宅建設用地使用期期滿后有四個字"自動續期"，70年土地使用權到期以后，自動續期70年，140年到期之后再自動續期70年。只要《物權法》不被修改，永遠都有效。第二，法律面前人人平等。法律上沒有寫明對某些人自動續期，對某些人就不自動續期，"自動續期"政策對個人和企業都是一樣的，不存在厚此薄彼的情況。
保監會提出的設定是不對的，擔心也毫無道理。
房屋質量是個麻煩？
保監會：我國的房屋跟國外不一樣。國外反向抵押貸款為什么做的很多？大量的不是公寓做"以房養老"，而是獨幢的房子。公寓做"以房養老"也是很少的。但是我國的公寓自己住了四五十年，然后保險公司再接手弄個幾十年，過了好多年，房屋質量的可靠程度就不夠。這是一個很大的區別點。另外，公寓有很多麻煩事，比如公共部門的維修、電梯、房屋的折舊等，這個時候，如果一個保險公司握有大量的這樣的房子，就很麻煩。
孟曉蘇：我的觀點是房子越破越好。如果房子被拆遷就太好了，保險公司能趕上拆遷就樂死了，因為一旦拆遷就全貨幣化了。保險公司不就是因為老人拿不出現錢來，才"以房養老"的？如果假定房屋拆遷，就出現兩種可能：第一，房子就變成現金保險了，也就變成了一種正常的養老產品了，這是所有保險公司最歡迎的，而且這個產品就沒有任何障礙。第二，抵押貸款的情況下，保險公司的資產隨著老人房子拆遷的貨幣化自然升值。現在的拆遷房都很貴。如果說看走眼了，非得弄個沒有保障的，比如拿小產權做了反向抵押貸款，結果法律上得不到保護。哪個保險公司會這么做呢？所以一定是找那個最安全的房產。而這種最安全的房產就包括在市中心準備拆遷的房子。
房地產市場必須活躍？
保監會：做反向抵押貸款必須在房地產市場活躍的情況下。這個很重要。中國三四線城市往往不具備這個條件，所以要做以房養老，可能只有在一二線城市考慮。
一二線城市中，保險公司對公寓"以房養老"有很多顧慮，也有很多的限制，其實它的市場空間沒有想象得那么大。商業企業的目的是賺錢，但是作為一個負責任的商業企業，在承擔社會責任的同時還要賺錢，不可能大量地虧損去做這個事情。
孟曉蘇：房地產市場是否活躍的判斷，不能從前十年的觀點來看。
十年前確實是一線城市比較活躍，但現在隨著中國整個城鎮化進程在全國展開，中國的房地產市場從一線城市迅速向二三線城市蔓延，特別是國家鼓勵農民進城，主要進入到中小城市，戶籍政策的放開，使得二三線城市的房地產市場往往比一線城市活躍。
從房價漲幅來看，二三線城市的漲幅也比一線城市大，因為一線城市往往是政策打壓的重點。尤其在最近一段時間政策的打壓下，一線城市的房地產市場反而不大活躍。
這里需要強調的是，反向抵押貸款作為新事物如果要試點，還是應該先在一線城市試點。因為一線城市的房價比較高。這樣每個月老人抵押以后所獲得的起付金就比較高；再者，這些一線城市老人的文化程度一般比較高。一般反向抵押貸款要選擇一些文化程度高的地方，這些人容易接受這一新事物。
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