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2012年3月21日 星期三

統籌城鄉的若干工作方法 - 鉅亨網

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統籌城鄉的若干工作方法 - 鉅亨網
Mar 21st 2012, 03:27

2007年3月份兩會期間,胡錦濤總書記參加重慶代表團討論,作"314"總體部署。明確了三大定位——努力把重慶加快建設成為西部地區的重要增長極、長江上游地區的經濟中心、城鄉統籌發展的直轄市;提出了一大目

2007年3月份兩會期間,胡錦濤總書記參加重慶代表團討論,作"314"總體部署。明確了三大定位——努力把重慶加快建設成為西部地區的重要增長極、長江上游地區的經濟中心、城鄉統籌發展的直轄市;提出了一大目標——在西部地區率先實現全面建設小康社會目標;交辦了四大任務——加大以工促農、以城帶鄉力度,扎實推進社會主義新農村建設;切實轉變經濟增長方式,加快老工業基地調整改革步伐;著力解決好民生問題,積極構建社會主義和諧社會;全面加強城市建設,提高城市管理水平。

隨后,重慶獲批統籌城鄉綜合配套改革試驗區;再后,兩江新區浮出水面。國務院3號文給了重慶20多項"真金白銀"的政策,按重慶市政府負責人的說法,這些政策價值千億萬億,而兩江新區的五個定位,相當於中央給了重慶五頂"金帽子"。

如何落實"314"總體部署,搞好城鄉統籌的試驗?2010年3月,《中國經濟時報》發表署名文章《三大抓手落實"314"總體部署》。所謂三大抓手,就是城市化、工業化、城鄉統籌一體化。這里就以這三大抓手為主線,從工作方法上作一些討論。

以人為本,推進和諧的城市化,以農民工戶籍制度改革為突破口

重慶在全國率先開展了以農民工為主題的戶籍制度改革,主要堅持:以上億農民工就業和資源為轉戶前提,在主城區工作5年以上、區縣城工作3年以上就可轉戶;農民工轉戶進城,就業、養老、住房、教育、醫療五個保障一步到位;承載以工業園區、主城區和區縣城為主;建立在自愿原則下的農村資源有償退出機制和平臺。由於制度合理,一年半轉戶322萬人,風平浪靜,在全國產生較好的示范效應,主要做法被列入國家戶籍制度改革指導意見。溫家寶總理講,"重慶戶籍制度改革是一種積極探索"。

234567的住房保障思路

城市住房是眼下大家關注的一個問題,重慶市政府在10多年來工作基礎上,探索出了一套工作思路,可以概括為234567。

"雙軌制",60%到70%的住房由市場供應,30%到40%的住房困難群體由政府提供保障。

"三端調控",低端有保障,中端有優惠,高端有遏制。

"四個杠桿",房地產是個消費品,跟供求有關,供過於求就跌,供不應求就漲;房地產也是個不動產,跟地價有關,不動產的要害是土地,土地要漲價,房產要折舊,所謂房地產保值增值,主要是土地的保值增值;房地產還是個商品,涉及生產和持有環節,與稅收有關,稅收包括持有環節的稅收和生產交易的稅收,生產交易的稅收會攤到買賣雙方的基數里去,會推高房價,而持有環節的稅收會增加持有成本,從而遏制房產消費;房地產同樣也是個資產品,當然也與金融杠桿有關,杠桿大了,購買力就強,就刺激房地產,而杠桿小了,購買力就弱,就會抑制房地產。

公租房"五個要點",這個我們下面再談。

"平均家庭收入6到7年買套房",這是以上調控措施的總目標,重慶的這個調控目標2005年就出現在楊瀾的訪談節目中。這里6到7年對應的均價概念,有沒有做到呢?重慶市政府說是基本做到了。可能有個簡單的辦法可以印證一下重慶市房地產調控效果,那就是把全國各類城市的商品房均價做一個比較。

公租房的五個要點

《重慶日報》的一則報導說:重慶市認真貫徹落實中央有關保障房建設的政策,著力采取了五個有效措施來推進。

第一,保障房是政府的公共服務行為,應當公事公辦公建公管。

第二,服務對象明確,就是三類人:一是進城有工作的農民工;二是新生代的大學畢業生;三是城市原住民中的住房困難戶。這三類服務對象特征明確,不會出現"渾水摸魚"現象。讓當官的、機關干部、富裕人群去模仿農民工,模仿不了;讓40歲的大學生,假冒二十幾歲剛畢業的大學生也不行;住房困難戶是指家庭人均住房面積在15平方米以下,三口之家只有三四十平方米,長期住在很擁擠的地方,鄰居都知道,一調查就清楚。現在很多地方把收入作為能否享受保障房的主要標準,但國內目前的征信系統很不完善,而且登記管理的操作體系也很分散,在居委會、街道登記,它們不是權威部門,要居委會、街道去甄別、核對申請保障房對象的收入很麻煩,也搞不清,還不如把特征群體搞得簡單而好操作。同時,對這幾類人取消戶籍限制,不管是外地還是本地的,只要到重慶來工作,就可以申請保障房。從目前已經進行的三期配租情況來看,這個標準非常合理有效,基本沒有發現"渾水摸魚"的。

第三,保障房的開工率、竣工率和配套率同步推進、一起考核。保障房一旦開工,要求兩年至兩年半必須竣工。竣工的同時,要把保障房周邊的配套搞好。在郊區弄一塊地,兩年半以后造好了,但水電氣不通,公共交通不到位,學校醫院不配套也不行,這樣的保障房即使建起來也沒有意義,老百姓不能安居,所以"三率"必須同步推進。

第四,避免兩個"黑洞"。保障房最怕的是形成一個無底洞,今年造的保障房給了今年困難的人,他拿去以后,隔幾年變富了,重新買了商品房,保障房不退出來,而是當商品房賣掉,還賺一大筆。這樣,一方面就有很多人削尖腦袋、弄虛作假來申購保障房;另一方面,政府的保障房資源,造出一批分掉一批,有去無回,年年要造保障房,永無止境,這不行。為此,立了一個規矩,公租房到老百姓手中,租滿5年后可以成本價購買,但以后要出售時,必須賣給公租房管理局,形成政府保障房的良性循環。這樣,后門關上了,就沒有炒作的價值,沒有資本的利益輸送,也就沒什么人想投機保障房,而且沒有腐敗。這樣,既可以防止出現經濟適用房那樣的利益輸送"黑洞",又可防止無休止修建公租房產生的資金"黑洞"。

第五,實現投融資平衡。3年造4000萬平方米的公租房,總共要花1400億元,資金怎么解決?300億元是土地劃撥,4萬畝地的價值大體上有300億元。同時,政府財政出300億元,其中包含中央財政、建設部對建設廉租房、公租房的補助。剩下的800億元,向銀行貸350億元,又向社保基金、保險公司、中央大型國企借了近500億元,目前這800億元也已到位。建設資金籌措到位后,關鍵是今后幾年如何將這800億元的本錢和利息還掉。支付利息方面,大體上算了個賬,1400億元造的公租房,租金完全可以償還800億元的利息。還本方面則有兩個途徑:一是通過租售公租房的商業配套設施,可逐步償還400億元的貸款本金;二是重慶《公租房管理暫行辦法》規定,居住滿5年后,公租房可以向特定對象出售,銷售價格按綜合成本確定。按此測算,出售30%的住房,也將實現400多億元的進賬。這樣就可以把賬平衡過去。

殺手锏:30多萬畝的土地儲備

在國家有關部門的統計中,10多年來,重慶市房價一直處於重點監控的幾十個城市中的低位水平,然后又開建了4000萬平方米公租房,《人民日報》頭版發表幾千字的長文介紹經驗。要害在哪里呢?

答案是,重慶10年來,形成了30多萬畝的土地儲備。

在重慶2002年啟動土地儲備制度之前,香港長期是中國土地儲備規模最大的城市。

土地儲備制度能夠增強政府對土地資源配置的宏觀調控能力,增強政府對土地和房地產市場秩序的規範能力。要害是,只有政府儲備的土地數量足以影響市場時,才能起到調控市場的作用。比方說,4000萬平方米公租房需要20多平方公里的土地。

那么為什么除了重慶和香港,其他城市沒有形成大規模的土地儲備呢?

對香港的土地批租制度,不少學者進行了研究。最近七八年,去重慶觀摩、了解情況的也不少。

2002年,重慶市政府制定實施《國有土地儲備整治管理辦法》,建立政府土地儲備機構,逐步儲備城市規劃建設中具有重要功能的土地和單位搬遷、舊城改造、城中村改造的土地,在保證滿足城市規劃建設要求的同時提升土地的使用價值。土地儲備的增值收益,市和土地所在區縣按比例分配。開發商可以進入一級開發市場,但不能參與土地儲備;可以參與土地整治,但不擁有其整治土地的使用權——同樣要統一進行"招拍掛"。

2006年9月,國務院發出關於加強土地調控有關問題的通知,各省各地全面推行土地儲備制度,重慶又進一步完善了這個制度。

重慶做法關鍵之一是建立了一個"三權分立"的制度平臺:重慶地產集團,這是著名的"八大投"之一,和"渝富模式"被世界銀行認可一樣,"八大投"模式后來被世界銀行報告認定為可以向廣大發展中國家復制的一個模式。

具體到地產集團這個平臺,它為土地儲備發揮了幾個

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